置业信息>正文

9月,商品房销售面积环比上升39%至约1.35亿平方米

来源:中国房产发布网     作者:王艳     发布时间:2022-10-31

  近日,国家统计局公布的2022年1月~9月房地产行业数据显示,今年前9个月,全国商品房销售面积约10.14亿平方米,合计销售额约99380亿元。9月,商品房销售面积环比上升39%至约1.35亿平方米,销售额环比上升34%至约13510亿元,整体市场缓慢复苏。

  从开发商层面来看,中指研究院发布的今年前9个月房企销售业绩排行榜中,碧桂园(6098.HK)、保利发展(600048.SH)、万科(000002.SZ)分别以3542.9亿元、3202.2亿元、3126.4亿元的销售额位列前三。另一方面,销售额超千亿元的房企共有15家,较去年同期减少12家,销售额均值为1841.3亿元。

  值得注意的是,9月份,房企的融资规模出现增长。其中,信用债的发行规模为368.05亿元,同比增长10.6%,信用债平均利率为3.21%,环比减少0.16个百分点。

  克而瑞分析指出,今年前三季度,规模房企表现分化明显。部分房企通过稳健的财务运营,热点城市布局及积极推盘去化,表现出较强的抗周期韧性。

  销售规模分化

  已落下帷幕的三季度,以被寄予厚望的“金九”结束。根据国家统计局数据,9月,全国商品房销售面积、销售额的同比降幅分别较8月收窄6.5个百分点、5.7个百分点。

  克而瑞统计数据显示,9月,百强房企单月销售操盘金额环比增长10%至5709.6亿元,其中超半数房企实现单月业绩环比增长,有30家企业环比增幅在0%~30%之间,25家企业环比增幅超过30%,但房企整体增幅仍不及去年同期,同比减少25.4%,其中仅3成房企实现单月业绩同比增长。

  10月11日,保利发展公告称,9月,其实现签约面积227.01万平方米,同比减少8.3%,签约金额383.95亿元,同比增加6.6%。

  同样在9月,招商蛇口(001979.SZ)签约销售面积95.21万平方米,同比减少3.69%,实现签约销售金额350.48亿元,同比增加50.23%;万科实现合同销售面积227.1万平方米,合同销售金额347.3亿元;碧桂园实现归属该公司股东权益的合同销售金额约320.2亿元,环比增长10.91%,同比下降29.87%,归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约392万平方米,环比增长133.29%,同比下降31.94%;越秀地产(0123.HK)实现合同销售金额166.81亿元,同比增长178%,合同销售面积同比增长140%至50.03万平方米。

  从今年前三季度的累计业绩来看,中指研究院统计数据显示,碧桂园、保利发展、万科包揽销售额、销售面积的前三名。TOP10房企的销售额门槛值为1432亿元,较去年同期下降37.7%;TOP30房企的销售额门槛值为468.9亿元,同比减少49.7%;TOP50及TOP100房企的门槛值分别为322.4亿元、106.5亿元,分别同比下降51.8%、53.6%。

  整体而言,TOP100房企的销售额均值为540.8亿元,同比下降45.1%;权益销售额均值、权益销售面积均值分别为386.8亿元、253.6万平方米,分别同比减少46.9%、50.5%。

  克而瑞分析指出,近年来行业格局变动加剧,今年前三季度规模房企的表现分化明显。其中,央国企如华润置地(1109.HK)、招商蛇口、越秀地产等,凭借自身的资金和运营优势,同时强化产品力、努力“保交付”,在此轮行业下行调整期中发挥稳定的领军作用。

  另一方面,部分优质民企如绿城中国(3900.HK)、滨江集团(002244.SZ)等,基于自身资金层面的安全,以及较高的产品力市场认可度,年内新项目投资、推盘去化如期推进,行业排名提升。

  行业规模阵营发生变化之外,将目光拉回到房企自身,回顾其在今年年初所设置的年度销售目标,根据克而瑞数据统计,截至9月末,多数房企的目标完成率不足60%,完成率不足50%的房企亦不在少数,部分房企目标完成率较去年同期下降超过20个百分点。

  值得注意的是,越秀地产今年前9个月实现的目标完成率为65%(其年度目标为1235亿元)。根据公告,其前三季度累计合同销售额为796.74亿元,同比增长约12%,累计合同销售面积约278万平方米,同比增长约7%。

  中指研究院表示,9月底发布的相关政策有望带动市场预期好转,四季度市场情绪或有所修复,在不发生超预期因素的情况下,房地产市场销售规模有望逐渐见底企稳,“随着楼市传统‘银十’的到来,热点城市政策优化或带动当地市场逐渐修复。”

  9月29日,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策;9月30日,财政部、国家税务总局发文,对出售自有住房并1年内购房的纳税人,售房已缴个税予以退税优惠。

  格局转向“稳者更强”

  房企销售规模出现分化的同时,各区域及具体城市的楼市表现也不尽相同。

  中国房地产指数系统百城价格指数显示,2022年前三季度,百城新建住宅价格累计上涨0.12%,其中三季度价格累计下跌0.03%。9月,百城新建住宅均价16200元/平方米,环比下跌0.02%,已连续3个月下跌。

  根据中指研究院初步统计,2022年前三季度,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米,同比下降38.1%。其中,三季度市场成交活跃度未出现明显好转,重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米,同比下降27.9%,环比增长2.9%。其中,7月,受传统销售淡季、供应放缓等因素影响,市场活跃度下降,商品住宅成交面积同比下降超过30%,环比由增转降。8月,市场情绪延续低迷态势,重点城市商品住宅成交面积同环比均降,但低基数下降幅相较于7月均收窄。进入9月,据初步统计,重点100城成交面积环比略有增长,同比降幅超过两成,“金九”表现不及预期。

  城市方面分能级来看,前三季度,一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%,二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39%,三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。

  从区域上看,三季度长三角、珠三角成交规模整体保持低位。其中,珠三角代表城市的商品住宅成交面积同比减少16.1%,珠海出现同比降幅超过50%,肇庆、深圳、惠州等的成交面积同比降幅均超过20%。不过,在政策带动下,东莞自7月以来的市场活跃度有所提升,三季度成交面积同比增长22.4%。

  展望四季度,克而瑞分析认为,需求端政策力度有望加码,在轮番政策暖风的作用下,市场信心或将逐渐恢复,房地产市场也将逐步回稳。不过,城市分化或将加剧。具体而言,上海、杭州等市场热度有望惯性延续,成交或将高位保持。广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复,南宁、沈阳、昆明等弱二线城市在四季度有望稳住市场,但多数三四线城市市场或将艰难探底。

  楼市表现的分化,考验着房企的区域投资布局策略。

  在公告9月销售业绩的同时,万科表示自8月销售简报披露以来,公司新增2个开发项目和1个物流地产项目。其中,新增浙江嘉兴“云之湾”项目,其权益占比40%,需支付权益地价4.12亿元;新增重庆“星光都会”项目,权益占比为59.7%,对应地价为1.57亿元。另外,其投入2.71亿元获得青岛港冷链项目65%的权益比例,对应权益建筑面积为5.8万平方米。

  碧桂园总裁莫斌曾在今年中期业绩发布会上表示,未来公司将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土地储备资源,更好应对市场的不确定性,支撑公司未来业绩的稳健发展。

  中指研究院指出,今年前三季度,TOP100房企拿地总额10478亿元,拿地规模同比下降51.2%,降幅比上月收窄2.1个百分点,连续4个月维持收窄态势。TOP100门槛值为31亿元,较上年同期下降23亿元,TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为43.5%。

  与拿地等投资活动息息相关的融资方面,据中指研究院统计,今年9月,房企仅通过发行信用债进行融资,并无发行海外债。截至2022年9月30日,房企待偿债券余额共计约3.07万亿元;一年内到期的债券合计约1.02万亿元,其中信用债余额6491.4亿元,海外债余额3766.7亿元。整体来看,四季度到期债务处于相对低位,房企资金压力或略有缓和。

  克而瑞分析指出,“行业格局正从‘强者恒强’转向‘稳者更强’。中长期来看,行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的企业为主导。”


头条新闻